Qui décide de passer d'un syndic bénévole à un syndic professionnel ?
L'assemblée générale des copropriétaires, et elle seule. Le conseil syndical prépare le dossier et la mise en concurrence, mais la désignation du nouveau syndic est votée en assemblée générale à la majorité de l'article 25.
À quelle majorité se vote la désignation du syndic ?
À la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si le projet obtient au moins le tiers de ces voix, l'article 25-1 autorise un second vote immédiat à la majorité de l'article 24.
Faut-il mettre plusieurs syndics en concurrence ?
L'article 21 confie au conseil syndical la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat avant l'assemblée appelée à désigner le syndic. L'assemblée peut en dispenser le conseil syndical, mais la comparaison reste la seule façon de négocier.
Le contrat de syndic doit-il être joint à la convocation ?
Oui. Lorsque la désignation du syndic figure à l'ordre du jour, le projet de contrat est notifié avec la convocation. Les copropriétaires se prononcent sur un contrat précis, avec sa durée, son forfait et ses prestations particulières.
Que doit transmettre le syndic bénévole sortant ?
La situation de trésorerie du syndicat, la totalité des fonds détenus et l'ensemble des documents et archives de la copropriété. Cette obligation figure à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui en encadre également les délais.
Quels documents sont les plus souvent oubliés lors d'une passation ?
Les procès-verbaux anciens, les modificatifs du règlement de copropriété, les contrats à reconduction tacite, le carnet d'entretien et les données d'immatriculation au registre national. Ce sont aussi les plus coûteux à reconstituer.
Peut-on changer de syndic avant la fin de son mandat ?
C'est possible, mais cela suppose une décision d'assemblée générale et se prépare avec précaution. Organiser la transition à l'échéance du mandat reste la voie la plus simple et la moins exposée à contestation.
Que se passe-t-il si la copropriété se retrouve sans syndic ?
Le président du conseil syndical peut convoquer l'assemblée générale afin de désigner un syndic. À défaut, un copropriétaire peut demander au juge la désignation d'un administrateur provisoire. La vacance bloque paiements, travaux et actions en justice.
Combien coûte un syndic professionnel ?
Les honoraires se composent d'un forfait de gestion courante et de prestations particulières facturées en sus. Comparez toujours le coût annuel par lot, forfait et prestations particulières comprises, et non le seul montant du forfait.
Un syndic professionnel est-il obligatoire pour un plan pluriannuel de travaux ?
Non, aucun texte ne l'impose. En pratique, le pilotage des marchés, des appels de fonds et du calendrier représente une charge importante que peu de bénévoles peuvent assumer seuls sur une opération de longue durée.
Le syndic bénévole doit-il être copropriétaire ?
Oui. Le syndic non professionnel est choisi parmi les copropriétaires de l'immeuble et désigné par l'assemblée générale. Une copropriété peut aussi adopter la forme coopérative, où le président du conseil syndical exerce les fonctions de syndic.
Comment éviter de perdre l'historique de la copropriété ?
Centralisez documents, signalements et suivi des interventions dans un espace au nom du syndicat, avec plusieurs administrateurs, et n'utilisez jamais une boîte mail personnelle. La passation devient alors un transfert d'accès, pas une reconstitution.
Le nouveau syndic peut-il facturer la reprise du dossier ?
La reconstitution de données manquantes ou la reprise d'une comptabilité en retard relèvent le plus souvent des prestations particulières du contrat. Un dossier de passation complet est donc directement rentable pour la copropriété.
Quel rôle joue le conseil syndical pendant la transition ?
Il conduit la mise en concurrence, présente la comparaison aux copropriétaires, assiste à la remise des archives et contrôle, dans les premiers mois, que les engagements du contrat sont tenus. C'est la seule instance qui reste en place.
Peut-on revenir à un syndic bénévole après un syndic professionnel ?
Oui, sur décision de l'assemblée générale, à condition qu'un copropriétaire accepte la fonction. Évitez d'engager ce retour l'année d'un chantier lourd ou d'un contentieux en cours : la charge initiale décourage la plupart des bénévoles.
Faut-il prévoir un chevauchement entre les deux mandats ?
Non, et surtout pas de trou. La date de prise d'effet du nouveau mandat doit être fixée précisément dans la résolution, de manière à ce que la copropriété ne soit jamais, même un jour, sans syndic en fonction.
