Qu'est-ce que le budget prévisionnel d'une copropriété ?
C'est la prévision des dépenses courantes d'entretien, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs, pour l'exercice comptable à venir. Il sert de base au calcul des provisions appelées auprès des copropriétaires.
Qui vote le budget prévisionnel et à quelle majorité ?
L'assemblée générale le vote chaque année à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité simple des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Quand le budget prévisionnel doit-il être voté ?
Avant le début de l'exercice comptable qu'il concerne. En pratique, cela impose de préparer le projet plusieurs mois à l'avance et de le joindre à la convocation de l'assemblée générale.
Les travaux sont-ils compris dans le budget prévisionnel ?
Non. Les travaux qui ne relèvent pas de l'entretien courant font l'objet de votes distincts en assemblée générale et d'appels de fonds séparés. Les intégrer au budget prévisionnel est une source fréquente de contestation.
Quand les provisions de charges sont-elles exigibles ?
Les copropriétaires versent des provisions trimestrielles, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Le calendrier voté s'impose au syndic comme aux copropriétaires.
Que se passe-t-il si l'assemblée générale refuse le budget ?
Le refus ne supprime pas les dépenses de la copropriété. Le syndic doit reprendre le projet, le retravailler avec le conseil syndical et faire délibérer à nouveau l'assemblée, pendant que les factures continuent d'arriver.
Peut-on dépasser le budget prévisionnel en cours d'exercice ?
Le budget est une prévision, pas une autorisation limitative poste par poste. Un dépassement sur une dépense courante nécessaire se constate à la clôture et se régularise lors de l'approbation des comptes.
Quelle différence entre approbation des comptes et vote du budget ?
L'approbation des comptes valide l'exercice clos et permet la régularisation des charges. Le vote du budget fixe les provisions de l'exercice à venir. Ce sont deux résolutions distinctes, votées à la majorité de l'article 24.
Comment est calculée la quote-part de chaque copropriétaire ?
Elle découle des tantièmes et des clés de répartition prévues par le règlement de copropriété. Certaines dépenses se répartissent selon les tantièmes généraux, d'autres selon l'utilité d'un équipement pour chaque lot.
La cotisation au fonds de travaux fait-elle partie du budget ?
Non, elle s'y ajoute. Le fonds de travaux constitue une réserve destinée aux travaux futurs. Son montant est voté par l'assemblée générale dans les conditions fixées par la loi, et il fait l'objet d'un appel distinct.
Comment justifier une hausse du budget auprès des copropriétaires ?
En présentant l'écart entre le réalisé et le prévu de l'exercice clos, poste par poste, avec une phrase d'explication par écart significatif. Une hausse documentée par des contrats et des devis se vote ; une hausse forfaitaire se conteste.
Que doit contenir la convocation pour le vote du budget ?
L'ordre du jour, le projet de budget de l'exercice à venir et les annexes comptables permettant de comprendre l'exercice clos. Les copropriétaires doivent pouvoir se prononcer sur la base des documents reçus, sans découvrir les chiffres en séance.
Le conseil syndical doit-il voir le budget avant l'assemblée ?
C'est fortement recommandé, et cohérent avec sa mission d'assistance et de contrôle de la gestion du syndic. Un budget challengé en réunion de conseil arrive en assemblée avec des réponses déjà préparées.
Un syndic bénévole peut-il faire appel à un comptable ?
Oui. Beaucoup de copropriétés gérées bénévolement confient l'arrêté des comptes et la production des annexes à un comptable ou à un prestataire spécialisé, le bénévole conservant la relation avec les copropriétaires.
Que faire si un copropriétaire ne verse pas sa provision ?
Relancez dès le premier retard, par écrit et daté. En l'absence de régularisation, la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ouvre la procédure de recouvrement prévue par la loi du 10 juillet 1965.
Peut-on modifier le budget en cours d'exercice ?
L'assemblée générale peut être appelée à se prononcer sur des dépenses nouvelles ou sur un ajustement, selon les circonstances. En revanche, le syndic ne peut pas modifier seul le montant des provisions votées.
