Loi Le Meur : peut-on interdire Airbnb dans une copropriété ?

Le nom Airbnb désigne une plateforme, alors que les règles portent sur une activité : la location en meublé de tourisme. Une résolution qui ne viserait qu'une marque laisserait de côté des locations comparables proposées autrement. Le dossier doit donc définir précisément l'usage concerné et les logements auxquels la clause serait applicable.

L'évolution apportée par la loi du 19 novembre 2024 facilite certaines modifications du règlement. Elle ne dispense pas d'examiner les droits de chaque propriétaire. Avant de préparer une interdiction, le syndic doit retrouver le règlement publié, ses modificatifs et les clauses relatives à la destination de l'immeuble. Une version ancienne conservée par un résident ne suffit pas à établir le cadre actuel.

Le règlement de copropriété constitue ainsi le premier document de travail. La présence de locations de courte durée ne permet pas, à elle seule, de conclure qu'elles sont autorisées ou interdites. Le raisonnement commence par les clauses applicables, puis par la qualification de l'activité, avant d'aborder la modification éventuellement proposée.

L'article 26 vise les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. La clause envisagée concerne les lots à usage d'habitation qui ne constituent pas une résidence principale. Ces conditions doivent être vérifiées ensemble ; aucune ne peut être remplacée par une appréciation générale selon laquelle les locations touristiques dérangent les voisins.

La présence de commerces en rez-de-chaussée n'autorise donc pas un raccourci dans un sens ou dans l'autre. Il faut lire la destination des lots et les interdictions prévues pour les autres locaux. De même, une résidence secondaire ne devient pas une résidence principale parce que son propriétaire y passe plusieurs séjours dans l'année. La situation doit être établie avec les éléments pertinents et sans divulgation disproportionnée des données personnelles.

La majorité de l'article 26 correspond, en principe, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Ce double critère ne doit pas être confondu avec la majorité simple des personnes présentes. Les règles de décompte et l'éventuelle application d'une passerelle de vote doivent être vérifiées pour l'assemblée concernée.

Le Conseil constitutionnel a déclaré conformes les dispositions contestées le 19 mars 2026. Il a notamment relevé les objectifs de lutte contre les nuisances et de préservation de l'offre de logements. Mais sa décision rappelle également que l'interdiction reste justifiée par la destination de l'immeuble, sous le contrôle du juge. Le nouveau mécanisme porte sur les modalités de décision sans supprimer les règles de fond.

La rédaction de la résolution doit donc expliquer la modification du règlement proposée. Une discussion informelle sur les locations ne remplace pas une décision régulièrement préparée. Le guide du vote en assemblée générale permet de replacer cette question dans les règles générales de fonctionnement de l'AG.

Oui, car le mécanisme spécifique ne concerne pas de la même manière les deux situations. Le projet doit identifier son périmètre sans prétendre interdire toutes les mises à disposition temporaires d'une résidence principale. Les obligations municipales, les plafonds de location et la réglementation du changement d'usage constituent par ailleurs des questions distinctes.

Prenons un exemple fictif : deux appartements d'un même étage sont proposés à une clientèle de passage. Le premier est la résidence principale de son occupant, le second un logement consacré à la location touristique. Leur proximité physique ne suffit pas à leur appliquer automatiquement la même analyse. Le syndic doit qualifier chaque situation avant de présenter la portée d'une clause.

Il faut également distinguer ce qui est connu et ce qui est supposé. Des valises dans le hall ou une annonce repérée en ligne peuvent conduire à une demande de clarification, mais ne remplacent pas un dossier établi. Une communication collective doit expliquer les règles et les démarches, sans organiser une enquête publique sur la vie des occupants ni publier leurs coordonnées.

La demande au syndic doit identifier le problème concret : incertitude sur le règlement, souhait de modification ou nuisances répétées. Ces situations appellent des réponses différentes. Un copropriétaire peut demander une lecture du règlement sans demander d'interdiction nouvelle ; des troubles peuvent nécessiter un traitement même lorsque la modification envisagée n'est pas possible.

Une note préparatoire gagne à présenter les options et les points restant à trancher. Elle ne doit pas annoncer que les locations sont déjà interdites lorsque l'assemblée n'a pas encore statué ou lorsque la clause actuelle fait l'objet d'une interprétation discutée.

Le traitement des troubles ne doit pas attendre nécessairement une modification du règlement. Décrivez les faits utiles : date, horaire, durée, lieu et conséquence observée. Des constats précis aident à distinguer un incident isolé, un défaut de fonctionnement de l'accès et des nuisances répétées. Le dossier doit rester proportionné et accessible uniquement aux personnes qui en ont besoin.

Les réponses peuvent concerner le rappel des règles, les échanges avec le propriétaire ou les démarches adaptées aux troubles constatés. La légalité de l'activité touristique et l'existence d'un trouble ne se confondent pas. Une activité autorisée ne donne pas le droit de causer des nuisances ; une plainte pour bruit ne démontre pas à elle seule que la location est interdite.

Après le vote, la copropriété doit conserver le texte réellement adopté et les pièces correspondantes. Une synthèse rédigée pour les résidents ne doit pas modifier le périmètre de l'interdiction, ses conditions ou les lots concernés. Les formalités relatives à la modification du règlement doivent être organisées avec les interlocuteurs compétents, notamment le notaire selon les actes à publier.

Le syndic doit également expliquer la différence entre décision adoptée, formalités en cours et application de la clause. Le conseil syndical peut suivre ces étapes sans se substituer au professionnel chargé de leur réalisation. Une liste d'actions avec responsable et pièce attendue évite qu'une décision importante reste réduite à une ligne du procès-verbal.

• Version complète du règlement et modificatifs retrouvés.
• Conditions de l'article 26 examinées pour l'immeuble.
• Résidences principales et autres logements distingués.
• Projet de clause précis et pièces de l'AG préparés.
• Résultat du vote et formalités de suivi conservés.

Le fil d'information de la copropriété sert à rendre les étapes compréhensibles : dossier à l'étude, assemblée à venir, décision prise et formalités suivies. Il ne peut pas remplacer le règlement ou les notifications légales. Les annonces doivent renvoyer vers les documents de référence et préciser l'interlocuteur pour les questions individuelles.

Mon Palier peut aider à conserver les pièces, à suivre les demandes et à diffuser une information datée. L'application ne détermine pas la légalité d'une location, ne rédige pas automatiquement une interdiction valable et n'effectue pas les formalités notariales. Le suivi documentaire accompagne ici une décision juridique préparée et appliquée par les acteurs compétents.